+ 7 (863) 246-06-31

Как продать ипотечную квартиру.

Опубликовано в автором Нет комментариев

Продать квартиру, купленную по ипотеке, можно.  Однако придётся побегать, ведь на квартире висит обременение в пользу банка (залог). Это обременение не позволяет работникам Росреестра без согласия залогодержателя зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу. Получается, чтопродать ипотечную квартиру можно только после погашения кредита. Где взять деньги? У покупателя конечно!

____

  Вот несколько способов продажи ипотечной квартиры:
Способ первый – независимый от согласия банка (наш фирменный кейс). С определённого момента все банки убрали из своих договоров штрафные санкции за досрочное погашение кредита. У заёмщиков появилась возможность в любой момент закрыть кредит без дополнительных расходов. Продавец ипотечной квартиры может досрочно погасить задолженность из тех денег, что он получит от покупателя в качестве задатка за квартиру. НО! Судебная система четко выработала практику, согласно которой задаток в сделках с недвижимостью признаётся авансом и в случае, когда сделка  разваливается, деньги просто возвращаются покупателю. Для продавца это риск, ведь деньги, которые он получил от покупателя, отданы банку.
Рассмотрев все возможные возможности и риски мы предложили своим клиентам следующую конструкцию сделки купли продажи ипотечной недвижимости:
1-й шаг. Между покупателем и продавцом заключается договор займа. Т.е. деньги покупатель  передаёт продавцу не в качестве аванса за квартиру, а занимает. В договор мы включаем условие о том, что через условленное время начинают «капать» проценты. Это как раз то время, которое нужно продавцу чтобы успеть погасить кредит и снять обременение с квартиры (около 2-х недель).
2-й шаг. Продавец досрочно погашает кредит и регистрирует прекращения
3-й шаг. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи. В тот же день происходит прекращение договора займа.

Способ третий – покупатель становиться заёмщиком вместо продавца. Такой вариант купли-продажи возможен только с согласия банка. Банк должен одобрить покупателя как нового заемщика на старый кредит. Покупатель становится заёмщиком банка и новым собственником квартиры, которая продолжает оставаться в залоге у банка. Этот способ будет интересен только тем покупателям, которые не имеют полной суммы для приобретения жилья.

Способ второй – покупатель гасит ипотечный долг за продавца.  Первым делом нужно получить согласие банка на такую сделку и уточнить остаток суммы задолженности по кредиту. Далее между покупателем и продавцом заключается предварительное соглашение о купле-продаже. После подписания соглашения покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца. Когда кредит погашен в Росреестре  можно будет зарегистрировать одновременно прекращение залога и сделку. Разницу между полной стоимостью квартиры и той суммой, которую покупатель уже внёс в банк можно заложить в ячейку или передать продавцу в момент подписания договора купли-продажи. Первый вариант безопаснее для покупателя, ведь собственником квартиры он станет только после регистрации сделки, а не в момент подписания договора.

P.S.  Все сделки с ипотечными квартирами уникальны. Приходится учитывать условия кредитного договора, возможные способы оплаты, опасения и пожелания сторон. Сопровождая сделки ипотечными квартирами, я делаю вывод о том, что самым важным фактором в сделках, является степень доверия между продавцом и покупателем. 

Рубрика: Статьи

Как выписать человека из квартиры без его согласия.

Опубликовано в автором Нет комментариев

Ситуации, в которых есть необходимость выписать человека из квартиры без его согласия, бывают разные. Бывает, что нужно выписать бывшего мужа или жену, повзрослевшего ребёнка или просто знакомого, который когда-то попросил о прописке на время, а теперь пропал.

____

Рассмотрим конкретный случай, когда бывший владелец не желает выписываться из квартиры.

Вы уже держите в руках свидетельство на квартиру, а продавец всё еще прописан в ней. Счета приходят учетом количества зарегистрированных лиц, и Вы вынуждены платить больше денег за коммуналку. Само по себе понимание, что чужой человек прописан в твоей квартире, создаёт тревожное ощущение. Формально, бывший собственник имеет право на пользование Вашей квартирой. Это конечно не право собственности, но для того что бы требовать от Вас вселить его в квартиру достаточно.

 Обращение в суд — самый эффективный способ выписать продавца из квартиры без его согласия.Нужно подавать исковое заявление. В суде нужно всего лишь доказать, что между вами состоялась сделка купли-продажи и Вы новый хозяин квартиры. Далее представляем положительное решение суда в паспортный стол и вуаля – в квартире стало «свободнее»!

Рубрика: Статьи

Как купить квартиру и не попасть в ловушку вымогателей. Часть II

Опубликовано в автором Нет комментариев

Возможна ситуация в которой после покупки квартиры покупатель может лишиться какой-то её части, точнее доли в праве на квартиру.

Причиной тому стало то, что с момента начала приватизации и примерно до середины 1993 годаприватизация квартир осуществлялась без обязательного включения в число собственников несовершеннолетних детей, а законы были написаны так, что это было возможным совершенно официально!

Сегодня, проверяя документы продавца, мы увидим, что тот является единственным собственников квартиры. Возможно, данная квартира сменила уже даже несколько хозяев. Но не стоит терять бдительность, истинное положение дел скрыто завесой времени и ворохом документов.

Механизм лишения покупателя доли в праве на квартиру основан на том, что человек, права которого на приватизацию квартиры в несовершеннолетнем возрасте были нарушены, может в любом момент обратиться в суд за восстановлением своего права и потребовать признать частично недействительными договор на приватизацию и все последующие сделки с квартирой. Также он может признать за собой право собственность на долю в квартире, которая полагалась ему при приватизации.

 

Бесплатная консультация юриста по недвижимости: Что бы избежать таких ситуаций досконально изучайте историю квартиры перед покупкой. Для этого обращайтесь во все организации, которые ведут реестры прав собственников (БТИ, Росреестр и т.п.) и ищете там информацию о всех предыдущих собственниках, а также о всех сделках с квартирой. Если первому владельцу квартира досталась по приватизации, то необходимо искать информацию о составе его семьи на момент приватизации. Возможно, получиться узнать о том, что кто-то из его детей не принял участие в приватизации квартиры и таким образом получил возможность признать право на долю в квартире.

 

Рубрика: Статьи

Как купить квартиру и не попасть в ловушку вымогателей?

Опубликовано в автором Нет комментариев

Существует  уловка, которая позволяет продавцу квартиры вымогать у покупателя дополнительные деньги за квартиру, сверх уплаченной цены
____.

Не многим известно, что при приватизации квартиры можно отказаться от права на приватизацию своей доли в пользу другого члена семьи. Для многих моих клиентов это стало открытием! Как правило, мои клиенты желают приватизировать квартиру на какого-то одного члена семьи. Обычно это ребёнок или же один из супругов.  Но согласно закону, по умолчанию квартира приватизируется на всех, кто в ней прописан. Мне попадались случаи, когда в  неприватизированных квартирах были прописаны по восемь-десять человек! Наверное, хотели дождаться расселения и получить побольше жилья…… ну или реально жить было негде…… в общем причины у всех разные.

Так  вот если человек отказался от приватизации своей доли, то он сохраняет право пожизненного проживания в  этой квартире! Он вполне себе может потребовать от Вас пустить его  пожить.

Как правило, вымогатели предлагают Вам дать денег на покупку «бабушке» отдельно однушки.  Ну и действительно, не жить же Вам с чужим человеком! J.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости: Что бы избежать таких ситуаций досконально изучайте историю квартиры перед покупкой.

Рубрика: Статьи

Дарение или купля-продажа? Что лучше?

Опубликовано в автором Нет комментариев

Приходят сегодня ко мне мама с дочкой и спрашивают: как лучше переоформить квартиру с мамы на дочку? …через дарение или через куплю продажу? 

Прежде чем, что то советовать в такой ситуации нужно выяснить цели и страхи человека. Конкретно в этом случае мама хотела подарить квартиру дочке, но переживала, что той придётся платить огромные налоги с подаренного имущества.

Я объяснил, что  налог на дарение в их случае платить не нужно! С 2006-го года одаряемый не платит налог на дарение, если имущество ему подарил член семьи или близкий родственник (супруг, папа, мама, ребёнок, дедушка, бабушка, внук, брат или сестра). Так что вопрос с налогом отпал сам собой.
Далее выяснилось, что дочка состоит в браке и дела в этом браке идут не очень. Мать не доверяет зятю……. детей за 10-ть лет так и не завели (в этом я думаю и проблема! нет детей – нет семьи, нянчилась бы бабушка с мальком — глядишь и к зятю бы потеплела J). В такой ситуации я однозначно рекомендую дарение. При разводе всё имущество, нажитое в браке, за исключением подаренного делиться пополам. Оформив сделку через дарение, мама защитит дочь от потери половины дачи в случае развода. Если оформить сделку куплей-продажей, то при разводе мужу дочери будет полагаться половина квартиры. Так же оказалось, что мама владеет квартирой менее 3-х лет и это означает, что в случае оформления купли-продажи ей, возможно, самой бы пришлось уплачивать налоги.
Решено было оформлять дарение.

____

Ситуации бываю разные, и люди иногда вынуждены отдав деньги за квартиру подписывать договор дарения и наоборот, получив недвижимость от родственника бесплатно прикрываться договором купли-продажи.  На площадках интернет-консультаций не раз встречал такую формулировку «мы оформили куплю-продажу через дарение» J, а далее обычно идёт слезливый монолог горе-покупателя о том, как после расторжения сделки у него забрали квартиру, а деньги не вернули.

Советую всем оформлять свои сделки правильно. Тех целей, которые Вы добиваетесь, совершая притворную сделку, в 90%-х случаев можно добиться  законными способами …..  нужно всего лишь спросить у юриста по недвижимостиJ

Рубрика: Статьи

Гражданский брак — это законный брак, а не то, что вы подумали.

Опубликовано в автором Нет комментариев

«Гражданским браком» мы привыкли называть фактически сложившиеся семейные отношения мужчины и женщины, как говориться: «без штампа в паспорте». Однако это заблуждение. С точки зрения закона  «гражданским браком» правильнее называть зарегистрированные отношения, там есть и муж и жена, и все вытекающие права и обязанности. Фактические же отношения, с точки зрения закона, это не что иное, как сожительство. 

____

Моя версия образования этой путаницы:
До Октябрьской революции 1917-го года церковный брак считался законным.  Новая власть приняла Декрет  »О гражданском браке, о детях и о ведении книг актов гражданского состояния» который провозглашал, что «Российская республика впредь признает лишь гражданские браки», а «церковный брак наряду с обязательным гражданским является частным делом брачующихся». Первым советским гражданским браком считается брак, зарегистрированный в 1918-м году между Александрой Коллонтай и Павлом Дыбенко.

Народ, в большинстве своём, состоял из людей верующих. Вероятно, что и после провозглашения Декрета большинство из них продолжали создавать семьи путём проведения церковного ритуала. Ведь до революции народ долгое время жил с пониманием того, что именно церковный брак является правильным, законным.  Изменить это понимание в сознании людей за один день не возможно. Поэтому то и  не считали полноценной семьёй те пары, которые не прошли  церковный ритуал.  Возможно, поэтому сложилось понимание что «гражданский брак» это что-то неполноценное.

В скором будущем я с вами поделюсь своими знаниями о том,  как в «гражданском браке» происходит наследование и раздел имущества при разводе. 

Рубрика: Статьи

Что делать если наследник пропустил срок подачи заявления нотариусу.

Опубликовано в автором Нет комментариев

Внимание! На принятие наследства отводится всего 6-ть месяцев со дня смерти наследодателя! Что бы оформление наследственных прав прошло гладко, нужно в течение этого срока подать нотариусу заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если этого не сделать, то через полгода нотариус откажет в выдаче заветного документа. К тому же более расторопные родственники могут оформить всё имущество на себя, т.е. оставить вас с носом.
____
Что делать, если срок подачи заявления нотариусу пропущен? 
Для того что бы получить наследство, когда пропущен 6-ти месячный срок, нужно обращаться в суд. Дело в том, что по закону считается, что наследник принял наследство, если он в течение 6-ти месяцев со дня смерти наследодателя совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства.Например, наследник после смерти родственника проживает в его квартире или сдал её в аренду. Так же о принятии наследства может говорить и то, что наследник стал оплачивать коммунальные  платежи.

Если к вам пришли незнакомые (или знакомые) люди и просят погасить долг умершего родственника, или предлагают забрать причитающиеся ему деньги,  делайте это не раздумывая! Дело в том, что одним из способов принятия наследства является оплата за свой счет долгов наследодателя или получение от третьих лиц, причитавшихся наследодателю денежных средств.

В суде нужно будет доказать, что вы совершили действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства.

P.S. Мне часто приходится участвовать в таких судебных процессах. Это так называемые «фактовые дела». Особенность их в том, что ни с кем не приходится спорить,  нужно всего лишь доказывать суду факты. При хорошей подготовке, можно получить положительное решение суда за одно заседание. 

Рубрика: Статьи

Как узаконить перепланировку в квартире?

Опубликовано в автором Нет комментариев

Дело было в Ростове….    
в Ростове-на-Дону около 10-ти миллионов квадратных метров жилья. Если исходить из того, что средняя квартира имеет площадь около 40 квадратных метров, то можно предположить, что их количество близко к четверти миллиона.  При этом примерно каждая десятая квартира перепланирована.
В основном владельцы делают перепланировки без получения разрешений потому, что процесс получения разрешения  на перепланировку занимает от 2-х до 4-х  месяцев, а откладывать ремонт на такой долгий  срок в реальной жизни зачастую невозможно. Чаще всего владельцы объединяют лоджии с другими комнатами в квартире, совмещают туалет и ванную и разбирают встроенные шкафы.
Способы узаконить перепланировку 

Узаконить  перепланировку квартиры  можно двумя способами:
1. Получить согласование в районной администрации. Для этого нужно написать заявление, приложить нужные документы и отнести всё это в районную администрацию. Данный способ не эффективен, районные администрации отказывают в согласовании уже сделанных перепланировок в подавляющем большинстве случаев.
2. Обратиться в суд.
Для этого необходимо собрать следующие документы:
- технический паспорт перепланированной квартиры;
- положительное заключение экспертизы;
- отказ в согласовании от администрации;
Далее нужно  заплатить 200 рублей госпошлины и написать заявление в суд. Это самый эффективный и даже скорее единственный способ узаконить перепланировку. В судебном порядке можно узаконить гораздо более «экзотические» перепланировки, чем  если бы заказывать проект, а потом нести его на согласование в районную администрацию.

Могут быть проблемы…

Если не узаконивать перепланировку, то можно столкнуться с рядом проблем. Чаще всего они появляются в момент, когда квартиру необходимо продать. Если покупатель берет квартиру по ипотеке, то банк требует представить технический паспорт не старше 1-го года и в добавок, некоторые банки высылают своего сотрудника с фотоаппаратом, для фиксации квартиры в этот момент сделка может развалиться. В своей практике мы столкнулись с тем, что банк ВТБ24 одобряет проведение сделок с перепланированными квартирами, но заключает с покупателем письменное соглашение о том, что последний в течении 6-ти месяцев обязуется узаконить перепланировку за свой счет.  Наследники перепланированных квартир так-же испытывают трудности, они вынуждены обращаться в суд, что бы получить квартиру.

Совсем недавно в Москве суд принял решение о лишении прав собственности хозяев квартиры, сделавших незаконную перепланировку. С июля этого года власти Москвы имеют право штрафовать за перепланировку нежилых помещений на 350 тысяч рублей. За перепланировку жилых помещений также есть штрафы — от 2 до 2,5 тысячи рублей.  Этот случай очень широко осветили СМИ, вероятно, что государство обратило внимание на эту проблему. Исходя из этого можно прогнозировать усиление контроля за перепланировками.

Владельцы! Помните!   

Владельцам квартир я рекомендую уже сегодня  заглянуть в технический паспорт своей квартиры и сравнить то, что там нарисовано с реальной планировкой своей квартиры. Если найдете отличия, не откладывайте решение вопроса на завтра, законы в нашей стране меняются очень быстро и  возможно  в скором будущем узаконить перепланировку станет сложнее.

Рубрика: Статьи

Как обманывают застройщики? Свободная планировка — миф.

Опубликовано в автором Нет комментариев

6327_300

 

 

«Свободная планировка» — понятие, которого нет.

Услышав в рекламе очередной новостройки словосочетание «свободная планировка» знайте, что это обычный рекламный трюк. Ни в одном законе не такого понятия.

Покупая квартиру без внутренних перегородок, мы считаем, что имеем право поставить стены, так как нам хочется.  Но нет! Планировка каждой квартиры еще при проектировании дома была определена.

Если Вы попросите у застройщика технический паспорт своей квартиры, то увидите там стенки. Судя по документам получается, что в момент сдачи дома они там были, а после того как Вы приняли квартиру то сами сломали их :)

«Свободная планировка» — как не потерять деньги.

Перед приёмкой квартиры требуйте от застройщика технический паспорт квартиры. В нём Вы увидите: какая планировка квартиры является законной и сможете сравнить с фактической.

Обратите внимание на наличие оконных блоков. Есть истории, когда дома сдавались без установки окна и двери между кухней и лоджией! Их придётся покупать и устанавливать за свой счет.

Если Вы знаете, что будете ставить стенки по свОему. Если Вы  согласились с застройщиком на то, что тот не будет ставить внутренние стенки по предусмотренному проектом плану, то попросите хотя-бы оставить в квартире блоки, из которых они должны возводиться. Вы сэкономите на их покупке.

Узаконивание перепланировки стоит денег, предложите застройщику сделать скидку на эти расходы, ведь он ввел Вас в заблуждение, предложив купить квартиру свободной планировки.

Рубрика: Статьи

Ипотека это не кредит!

Опубликовано в автором Нет комментариев

 

Ипотека это не кредит!
Часто люди называют ипотекой кредит на квартиру. Это неверно! Кредит — это когда банк даёт тебе деньги в долг, а ипотека — это способ при помощи которого банк страхуется от того, что вы не вернете деньги.

Простым языком:
Ипотека идёт как дополнение к кредитному договору. Она нужна банку для страховки от не возврата денег. После покупки ты становишься собственником квартиры, но продать её не можешь. Квартира как-бы принадлежит банку. Если решишь что-то сделать с квартирой, то нужно будет идти в банк и там договариваться. Банк разрешит продавать квартиру только если ты полностью погасишь кредит. Если перестанешь платить по кредиту, то квартиру продадут, а деньги уйдут на погашение долга.

Остались вопросы? задавайте!

 

Рубрика: Статьи