+ 7 (863) 246-06-31

Как продать ипотечную квартиру.

Опубликовано в автором Нет комментариев

Продать квартиру, купленную по ипотеке, можно.  Однако придётся побегать, ведь на квартире висит обременение в пользу банка (залог). Это обременение не позволяет работникам Росреестра без согласия залогодержателя зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу. Получается, чтопродать ипотечную квартиру можно только после погашения кредита. Где взять деньги? У покупателя конечно!

____

  Вот несколько способов продажи ипотечной квартиры:
Способ первый – независимый от согласия банка (наш фирменный кейс). С определённого момента все банки убрали из своих договоров штрафные санкции за досрочное погашение кредита. У заёмщиков появилась возможность в любой момент закрыть кредит без дополнительных расходов. Продавец ипотечной квартиры может досрочно погасить задолженность из тех денег, что он получит от покупателя в качестве задатка за квартиру. НО! Судебная система четко выработала практику, согласно которой задаток в сделках с недвижимостью признаётся авансом и в случае, когда сделка  разваливается, деньги просто возвращаются покупателю. Для продавца это риск, ведь деньги, которые он получил от покупателя, отданы банку.
Рассмотрев все возможные возможности и риски мы предложили своим клиентам следующую конструкцию сделки купли продажи ипотечной недвижимости:
1-й шаг. Между покупателем и продавцом заключается договор займа. Т.е. деньги покупатель  передаёт продавцу не в качестве аванса за квартиру, а занимает. В договор мы включаем условие о том, что через условленное время начинают «капать» проценты. Это как раз то время, которое нужно продавцу чтобы успеть погасить кредит и снять обременение с квартиры (около 2-х недель).
2-й шаг. Продавец досрочно погашает кредит и регистрирует прекращения
3-й шаг. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи. В тот же день происходит прекращение договора займа.

Способ третий – покупатель становиться заёмщиком вместо продавца. Такой вариант купли-продажи возможен только с согласия банка. Банк должен одобрить покупателя как нового заемщика на старый кредит. Покупатель становится заёмщиком банка и новым собственником квартиры, которая продолжает оставаться в залоге у банка. Этот способ будет интересен только тем покупателям, которые не имеют полной суммы для приобретения жилья.

Способ второй – покупатель гасит ипотечный долг за продавца.  Первым делом нужно получить согласие банка на такую сделку и уточнить остаток суммы задолженности по кредиту. Далее между покупателем и продавцом заключается предварительное соглашение о купле-продаже. После подписания соглашения покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца. Когда кредит погашен в Росреестре  можно будет зарегистрировать одновременно прекращение залога и сделку. Разницу между полной стоимостью квартиры и той суммой, которую покупатель уже внёс в банк можно заложить в ячейку или передать продавцу в момент подписания договора купли-продажи. Первый вариант безопаснее для покупателя, ведь собственником квартиры он станет только после регистрации сделки, а не в момент подписания договора.

P.S.  Все сделки с ипотечными квартирами уникальны. Приходится учитывать условия кредитного договора, возможные способы оплаты, опасения и пожелания сторон. Сопровождая сделки ипотечными квартирами, я делаю вывод о том, что самым важным фактором в сделках, является степень доверия между продавцом и покупателем. 

Рубрика: Статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>