+ 7 (863) 246-06-31

Архив рубрики Статьи

Невозможно продать квартиру, купленную за материнский капитал?

Опубликовано в автором Нет комментариев

Все чаще сталкиваюсь с мнением о том, что  квартиру, купленную с использованием  материнского капитала,  продать невозможно.  Как говориться «нет дыма без огня». И действительно, покупка такой квартиры несет в себе риски для покупателя, но сделки с такими квартирами всё же не запрещены.

____

 

Мы устроены так, что боимся неизвестности: в темноте всегда страшнее, чем белым днём. Вот и тут, незнание сути вопроса рождает опасения в отношении сделок с такой недвижимостью.

Дело в том, что в Пенсионный Фонд требует нотариально заверенное обязательство о том, что родители обязуются после покупки жилья выделить доли своим  детям. Но Выполнение этого условия Пенсионный Фонд не проверяет! Не все родители добросовестно выполняют взятое на себя обязательство. Если купить квартиру, в которой доли детям таки и не были выделены,  то  сделка может быть признана недействительной, так как ущемлены интересы детей.

Наряду с вышеприведённым примером существует еще один момент, на который нужно обратить внимание. Вам могут предложить купить квартиру, в которой родители выделили доли детям. Всё сделано верно. Но теперь, для того чтобы продать такую квартиру необходимо получить одобрение сделки органов опеки и попечительства. Такое одобрение возможно получить лишь в случае, когда одновременно с продажей детям приобретается новое жильё и происходит улучшение их жилищных условий. Рекомендую не давать задаток за такую недвижимость до получения одобрения сделки органами опеки и попечительства.

Для того, чтобы избежать рисков при покупке квартиры, необходимо тщательно изучать историю её приобретения.

Рубрика: Статьи

Дачная амнистия — застройка по беспределу.

Опубликовано в автором Один комментарий

На вопрос, какие бумаги нужны для строительства жилого дома на своём участке? я вам отвечу, что вам потребуются лишь билеты банка России. Не важно, какого номинала, главное, что бы их хватило на покупку стройматериалов, оплату труда рабочих и на госпошлину в 200 рублей!

Дачная амнистия фактически отменяет необходимость в получении разрешения на строительство жилого дома как на даче, так и в городе. В законе сказано буквально следующее:
Основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства (дом), созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются: (см. текст в предыдущей редакции) 
- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (кадастровый паспорт);

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества;

И всё! Больше ничего не нужно! Если вы принесёте эти два документа в Росреестр, то самовольная постройка, за госпошлину в каких-то 200 рублей, превратиться в вашу законную собственность, и это радует  J

Такая ситуация, на мой взгляд, скорее добро, чем зло. Выигрывает и государство – получая имущественные налоги,  и граждане — экономя деньги, нервы и время необходимое на получение разрешений.

Однако всё не так просто.

Во первых: обязанности по получению разрешения на строительство дачная амнистия не отменяет, а лишь упрощает процедуру регистрации права собственности: для регистрации права на дом, не требуется представлять разрешение на ввод в эксплуатацию. Так будет до  1 марта 2015 года (если  снова не продлят).

Во вторых: фактическое отсутствие необходимости оформления разрешения на строительство позволяет стоить как угодно, не особо прислушиваясь к мнению соседа, не учитывая противопожарные нормы. В результате некоторые районы города постепенно превращаются в «шанхай», где вместо приятной уличной картинки мы видим градостроительный кошмар.

У меня в работе постоянно имеются дела, с похожими сценариями: человек начал строить дом без учета мнения соседей и те подали в суд иск о сносе самовольной постройки. Решение суда, в таких случаях, сильно зависит от результатов экспертиз, однако рассчитывать на получение положительного заключения в большинстве случаев не приходиться. Иногда дело заканчивается мировой, иногда сносом верхнего этажа или всего строения.

P.S.  Если вы уж и решили строить дом без получения разрешения, то будьте людьми – поговорите с соседями.

Рубрика: Статьи

Квартиранты могут не платить ?

Опубликовано в автором Нет комментариев

Сразу скажу, что информация эта актуальна только для случаев, когда  между хозяином и квартирантами заключен письменный договор аренды. Если же договор не заключался, а деньги за аренду платятся без всяких расписок, то лучший способ освободить квартиру это силовое решение: вещи на улицу и смена замков.

____

Фишка в том, что квартиранты могут долгое время не платить арендную плату и при этом продолжать жить в квартире. Конечно, с точки зрения закона они не правы и неоплата является основанием для расторжения договора аренды. Конечно же, они  обязаны освободить квартиру, но на практике всё немного сложнее. Если квартирантам терять нечего, и они готовы отстаивать своё право на проживание, то они могут прожить в квартире еще долгое время.

Милиция выселять нехороших квартирантов не имеет права. Самим выносить вещи и выталкивать нарушителей из квартиры опасно. Остаётся идти в суд. Но взгляните на примерный расчет времени, которое понадобиться для освобождения квартиры:
Срок рассмотрения иска судом первой инстанции – по закону 2 месяца, но при определённых действиях квартирантов этот срок легко может составить до полугода.
Вступление в силу решения суда – 1 месяц. Но если бы я играл за «плохишей», то обязательно подал бы апелляционную жалобу! Конечно-же, апелляцию они проиграют, но точно выиграют 2-3 месяца.
Так как рассчитывать на добровольное исполнение решения суда не приходится, то понадобиться привлекать судебных приставов, а это еще минимум 1 месяц времени.

Итого: до 10-ти месяцев ваша квартира может находиться в руках недобросовестных квартиросъёмщиков! 

Конечно, суд обяжет плохишей оплатить квартплату, но сумма не будет соответствовать  реальной задолженности. В решении суда первой инстанции будет указан долг на момент его вынесения, без учета времени на апелляцию и приставов. Ваши расходы на суд отдельная история: их взыщут с квартирантов, все, кроме расходов на юриста – эти затраты скорее всего взыщут не полностью. А вот реально получить свои деньги возможно и не получится уже никогда. Может оказаться, что квартиранты  не обладают ни каким имуществом, и к тому же безработные……

Но самая большая потеря во всём этом процессе — это ваше время.

Для предотвращения такой ситуации рекомендую:
1) Заключать договоры аренды с условием предоплаты не менее чем за два месяца вперёд. Таким образом, с момента просрочки будет еще 2-месяца для проведения активных действий по защите своих интересов.
2) Не устанавливать большой срок для заблаговременного предупреждения о досрочном расторжении. Достаточно будет 2-х недель.
3) Не терять время на проведение бестолковых переговоров с неплательщиками, а сразу же обращаться в суд.

Рубрика: Статьи

Как отсудить квартиру у бывшего мужа.

Опубликовано в автором Нет комментариев

Распространённая ситуация: до вступления в брак муж  уже имел квартиру. После свадьбы семья вселилась в эту квартиру и прожила там всё жизнь. Спустя некоторое время дело дошло до развода, начался раздел имущества. По умолчанию эта квартира является добрачным имуществом мужа и не подлежит разделу.  Если квартиру мужу подарили, то она  так же не будет подлежать разделу (как правило, так поступают родители, что бы обезопасить своих чад на случай развода).

____

Получить жене долю в квартире при разводе, в такой ситуации, всё же возможно!

Дело в том, что квартира  может быть признано совместной собственностью мужа и жены. Для этого в суде нужно будет обратиться в суд и доказать, что в период брака за счет общего имущества или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры. В нашем  случае это капитальный ремонт,  реконструкция,  переоборудование и т.п. Если за время супружеской жизни в квартире делался ремонт, то жена вправе требовать раздела квартиры.

P.S. Самым сложным, в таких делах, является собрать доказательства проведения ремонта: строители, как правило, работают без заключения договора, оплаты за услуги производятся наличными, нет чеков! нет квитанций! приходилось даже вызывать свидетелей! 

Рубрика: Статьи

Мнение совладельцев при продаже доли. Ноль проблем!

Опубликовано в автором Нет комментариев

Долевая собственность на дом или квартиру накладывает некоторые ограничения. Одно из них заключается в том, что при продаже своей доли нужно учесть мнение других совладельцев. Часто встречается ошибочное мнение о том, что продать свою долю без их согласия невозможно! Еще одно распространённое заблуждение это мнение о том, что нельзя продать долю постороннему лицу.

____

Действительно, в законе сказано о том, что право «первой ночи», при продаже доли, принадлежит остальным сособственникам. Однако такое ограничение не распространяется на дарение. Подарить долю можно кому угодно. Эту лазейку часто используют: заключают договор дарения, но при этом платят деньги. КАТЕГОРИЧЕСКИ ТАК ДЕЛАТЬ НЕ РЕКОМЕНДУЮ! Если вам предлагают купить долю в квартире через дарение, то знайте, что при расторжении сделки деньги вам не вернут: согласно условий договора долю вы получили безвозмездно. Еще и налог на подаренное придётся заплатить.

Приведу два способа обхода этого ограничения:

Первый способ – уведомление. Достаточно письменно уведомить сособственников о том, что вы намерены продать долю, сообщить  цену и с момента уведомления у них буде всего месяц на принятие решения. Если они не купят, то продавать можно уже кому угодно. Способ уведомить? ну например телеграмма… Если совладельцы не желают покупать, но и не препятствуют продаже, то идём с ними к нотариусу и оформляем их письменный отказ от покупки. В таком случае не придётся ждать целый месяц.

Второй способ – двух шаговая сделка, более изощрённый, но часто применяется на практике. Для начала  заключается договор дарения  мизерной (незначительной) доли. После этого будущий покупатель становится долевым собственником и у него появляется преимущественное право на покупку. Спрашивать мнения остальных сособственников уже не нужно.  Далее следует обычная сделка купли продажи оставшейся доли. Риск сохраняется, но гораздо меньший.

P.S. Сделки с долями, это всегда задача с несколькими неизвестными. Неизвестными, как правило, бываю мысли остальных совладельцев. 

Рубрика: Статьи

Уменьшаем платежи за ЖКХ.

Опубликовано в автором Нет комментариев

Сразу говорю, что речь пойдёт не о магнитах. Приклеив магнит на счетчик, вы всё равно будете оплачивать полученную воду и свет. В квитанции это будет указано в другой строчке – общедомовые нужды.  Разница между суммой показаний всех квартирных счетчиков и общедомового это и есть те самые общедомовые нужды. Оплату  раскидывают на все квартиры.  Если в доме поселилось большое количество счастливых обладателей неодимовых магнитов, то экономия весьма сомнительна.  И да, уже изобрели различные средства для ловли хитрецов: магнитные индикаторы, разрушающиеся в магнитном поле пломбы и т.п.

Намагниченные, на мой взгляд, являются моральными уродами. Они каждый день встречаются в лифте со своими соседями, смотрят им в глаза,  здороваются и при этом втихаря перекладывают на них оплату своей коммуналки!!! Отсутствие принципов налицо. Желаю всем магнитчикам жить в доме, где селятся исключительно такие же «смышлёные» экономисты.

____

Я думаю, что гораздо веселее будет сэкономить на коммуналке честным способом. Помимо очевидного, такого как установка энергосберегающих лампочек в подъезде, имеются и другие способы. Дело в том, что общее имущество многоквартирного дома (подвал, крыша, стены, лифты, земельный участок и т.п.) принадлежит жильцам, а не управляющей компании или ТСЖ как считают многие. Это имущество можно сдавать в аренду, а на вырученные деньги содержать дом! Имеют место случаи, когда жильцы вовсе не платят коммуналку, потому как доход от аренды полностью покрывает  коммунальные платежи.

Управляющая компания или ТСЖ может помочь нам организовать взаимодействие с арендаторами: находить арендаторов, заключать с ними договора, контролировать оплаты. В таком случае логично определить некий процент от выручаемых денег на оплату их услуг. Обычно  это от 10 до 25-ти процентов.

В 2009-м году одно из ростовских ТСЖ обратилось ко мне за тем, что бы отстоять в суде подвал, который чуть не «уплывал» у них в чужие руки. Суд таки признал подвал общим имуществом многоквартирного дома! После этого оформили документы, зарегистрировали право жильцов на подвал и сдали его в аренду.

Сегодня не только подвал помогает жильца экономить на коммуналке:

Часть подвального помещения  площадью 80 кв. м. сдана в аренду под склад
Доход:  240 000 рублей в год.
В 3-х лифтах дома размещены рекламные стенды.
Доход: 28 800 рублей в год.
На крыше дома установлены ретрансляторы операторов сотовых сетей.
Доход: 540 000 рублей в год.
На стене дома размещена рекламная конструкция – баннер.
Доход: 62 000 рублей в год.

Итого: 870 000 рублей за год. Эти деньги — доход жителей дома. На общем собрании они самостоятельно решают, как их тратить.

Для того чтобы дом начал приносить доход нужно общим собранием жильцов дома принять соответствующие решения. Далее, подготовить нужные документы и начать зарабатывать на том, что вам принадлежит по праву.

Рубрика: Статьи

Как продать ипотечную квартиру.

Опубликовано в автором Нет комментариев

Продать квартиру, купленную по ипотеке, можно.  Однако придётся побегать, ведь на квартире висит обременение в пользу банка (залог). Это обременение не позволяет работникам Росреестра без согласия залогодержателя зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу. Получается, чтопродать ипотечную квартиру можно только после погашения кредита. Где взять деньги? У покупателя конечно!

____

  Вот несколько способов продажи ипотечной квартиры:
Способ первый – независимый от согласия банка (наш фирменный кейс). С определённого момента все банки убрали из своих договоров штрафные санкции за досрочное погашение кредита. У заёмщиков появилась возможность в любой момент закрыть кредит без дополнительных расходов. Продавец ипотечной квартиры может досрочно погасить задолженность из тех денег, что он получит от покупателя в качестве задатка за квартиру. НО! Судебная система четко выработала практику, согласно которой задаток в сделках с недвижимостью признаётся авансом и в случае, когда сделка  разваливается, деньги просто возвращаются покупателю. Для продавца это риск, ведь деньги, которые он получил от покупателя, отданы банку.
Рассмотрев все возможные возможности и риски мы предложили своим клиентам следующую конструкцию сделки купли продажи ипотечной недвижимости:
1-й шаг. Между покупателем и продавцом заключается договор займа. Т.е. деньги покупатель  передаёт продавцу не в качестве аванса за квартиру, а занимает. В договор мы включаем условие о том, что через условленное время начинают «капать» проценты. Это как раз то время, которое нужно продавцу чтобы успеть погасить кредит и снять обременение с квартиры (около 2-х недель).
2-й шаг. Продавец досрочно погашает кредит и регистрирует прекращения
3-й шаг. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи. В тот же день происходит прекращение договора займа.

Способ третий – покупатель становиться заёмщиком вместо продавца. Такой вариант купли-продажи возможен только с согласия банка. Банк должен одобрить покупателя как нового заемщика на старый кредит. Покупатель становится заёмщиком банка и новым собственником квартиры, которая продолжает оставаться в залоге у банка. Этот способ будет интересен только тем покупателям, которые не имеют полной суммы для приобретения жилья.

Способ второй – покупатель гасит ипотечный долг за продавца.  Первым делом нужно получить согласие банка на такую сделку и уточнить остаток суммы задолженности по кредиту. Далее между покупателем и продавцом заключается предварительное соглашение о купле-продаже. После подписания соглашения покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца. Когда кредит погашен в Росреестре  можно будет зарегистрировать одновременно прекращение залога и сделку. Разницу между полной стоимостью квартиры и той суммой, которую покупатель уже внёс в банк можно заложить в ячейку или передать продавцу в момент подписания договора купли-продажи. Первый вариант безопаснее для покупателя, ведь собственником квартиры он станет только после регистрации сделки, а не в момент подписания договора.

P.S.  Все сделки с ипотечными квартирами уникальны. Приходится учитывать условия кредитного договора, возможные способы оплаты, опасения и пожелания сторон. Сопровождая сделки ипотечными квартирами, я делаю вывод о том, что самым важным фактором в сделках, является степень доверия между продавцом и покупателем. 

Рубрика: Статьи

Как выписать человека из квартиры без его согласия.

Опубликовано в автором Нет комментариев

Ситуации, в которых есть необходимость выписать человека из квартиры без его согласия, бывают разные. Бывает, что нужно выписать бывшего мужа или жену, повзрослевшего ребёнка или просто знакомого, который когда-то попросил о прописке на время, а теперь пропал.

____

Рассмотрим конкретный случай, когда бывший владелец не желает выписываться из квартиры.

Вы уже держите в руках свидетельство на квартиру, а продавец всё еще прописан в ней. Счета приходят учетом количества зарегистрированных лиц, и Вы вынуждены платить больше денег за коммуналку. Само по себе понимание, что чужой человек прописан в твоей квартире, создаёт тревожное ощущение. Формально, бывший собственник имеет право на пользование Вашей квартирой. Это конечно не право собственности, но для того что бы требовать от Вас вселить его в квартиру достаточно.

 Обращение в суд — самый эффективный способ выписать продавца из квартиры без его согласия.Нужно подавать исковое заявление. В суде нужно всего лишь доказать, что между вами состоялась сделка купли-продажи и Вы новый хозяин квартиры. Далее представляем положительное решение суда в паспортный стол и вуаля – в квартире стало «свободнее»!

Рубрика: Статьи

Как купить квартиру и не попасть в ловушку вымогателей. Часть II

Опубликовано в автором Нет комментариев

Возможна ситуация в которой после покупки квартиры покупатель может лишиться какой-то её части, точнее доли в праве на квартиру.

Причиной тому стало то, что с момента начала приватизации и примерно до середины 1993 годаприватизация квартир осуществлялась без обязательного включения в число собственников несовершеннолетних детей, а законы были написаны так, что это было возможным совершенно официально!

Сегодня, проверяя документы продавца, мы увидим, что тот является единственным собственников квартиры. Возможно, данная квартира сменила уже даже несколько хозяев. Но не стоит терять бдительность, истинное положение дел скрыто завесой времени и ворохом документов.

Механизм лишения покупателя доли в праве на квартиру основан на том, что человек, права которого на приватизацию квартиры в несовершеннолетнем возрасте были нарушены, может в любом момент обратиться в суд за восстановлением своего права и потребовать признать частично недействительными договор на приватизацию и все последующие сделки с квартирой. Также он может признать за собой право собственность на долю в квартире, которая полагалась ему при приватизации.

 

Бесплатная консультация юриста по недвижимости: Что бы избежать таких ситуаций досконально изучайте историю квартиры перед покупкой. Для этого обращайтесь во все организации, которые ведут реестры прав собственников (БТИ, Росреестр и т.п.) и ищете там информацию о всех предыдущих собственниках, а также о всех сделках с квартирой. Если первому владельцу квартира досталась по приватизации, то необходимо искать информацию о составе его семьи на момент приватизации. Возможно, получиться узнать о том, что кто-то из его детей не принял участие в приватизации квартиры и таким образом получил возможность признать право на долю в квартире.

 

Рубрика: Статьи

Как купить квартиру и не попасть в ловушку вымогателей?

Опубликовано в автором Нет комментариев

Существует  уловка, которая позволяет продавцу квартиры вымогать у покупателя дополнительные деньги за квартиру, сверх уплаченной цены
____.

Не многим известно, что при приватизации квартиры можно отказаться от права на приватизацию своей доли в пользу другого члена семьи. Для многих моих клиентов это стало открытием! Как правило, мои клиенты желают приватизировать квартиру на какого-то одного члена семьи. Обычно это ребёнок или же один из супругов.  Но согласно закону, по умолчанию квартира приватизируется на всех, кто в ней прописан. Мне попадались случаи, когда в  неприватизированных квартирах были прописаны по восемь-десять человек! Наверное, хотели дождаться расселения и получить побольше жилья…… ну или реально жить было негде…… в общем причины у всех разные.

Так  вот если человек отказался от приватизации своей доли, то он сохраняет право пожизненного проживания в  этой квартире! Он вполне себе может потребовать от Вас пустить его  пожить.

Как правило, вымогатели предлагают Вам дать денег на покупку «бабушке» отдельно однушки.  Ну и действительно, не жить же Вам с чужим человеком! J.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости: Что бы избежать таких ситуаций досконально изучайте историю квартиры перед покупкой.

Рубрика: Статьи